房地產(chǎn)行業(yè)融資總規(guī)模仍在下降。今年
盡管2024年上半年以來,上半監(jiān)管部門建立房地產(chǎn)融資協(xié)調機制,年房設立項目白名單并放寬經(jīng)營性物業(yè)貸適用范圍,企債券融但行業(yè)融資情況仍較為嚴峻,資額債發(fā)債民企數(shù)量在持續(xù)減少,同比部分財務較為穩(wěn)健的下降房企也面臨資金問題。
中指院數(shù)據(jù)顯示,逾季迎償2024年1-6月,高峰房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)債券融資金額2791.6億元,今年同比下降26.9%,上半降幅較上年有所擴大。年房其中信用債規(guī)模同比下降21.9%,企債券融海外債同比降54.8%,資額債ABS下降33.3%,同比海外債融資規(guī)模銳減,信用債仍為融資主力。
“2024上半年融資政策主要聚焦于銀行信貸端,發(fā)揮白名單融資和經(jīng)營性物業(yè)貸作用,滿足開發(fā)項目的合理融資和償債需求。因此,開發(fā)貸到位資金中,國內貸款同比降幅有所收窄,但融資總規(guī)模仍在下降,發(fā)債民企數(shù)量減少?!敝兄冈悍治鰩熤赋?。
“整體看來,由于近期房企融資仍然較為低迷,再加上房地產(chǎn)銷售仍未完全復蘇,因此未來可能還會出現(xiàn)房企曝出債務違約事件,接下來仍需要注意行業(yè)流動性問題?!笨硕鸱治鰩煴硎?。
總體來看,信用債仍是房企上半年融資的重要渠道。
據(jù)中指院統(tǒng)計,2024年1-6月,房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為1827.3億元,同比下降21.9%,占債券融資規(guī)模的65.5%,占比較上年同期上升4.2個百分點。從發(fā)行結構來看,今年上半年,信用債的發(fā)行主體以央企地方國企為主,占比超90%,較去年同期有所提升。
值得關注的是,為優(yōu)化債務結構,近期中海萬科蘇高新集團等房企全額贖回部分信用債,分別贖回35.6億元33億元10億元。
“贖回尚未到期的債券是一種有效的債務管理手段。通過提前償還短債可以優(yōu)化債務結構管理債務規(guī)模,可以拓展其他融資渠道或發(fā)行新債降低融資成本,也能夠向投資人債權人公眾展示公司具有相對充裕的流動性?!鄙鲜鲋兄冈悍治鰩煼Q。
海外債方面,上半年房企海外融資渠道幾近停滯。2024年1-6月,海外債發(fā)行規(guī)模僅為50.1億元,同比大幅下降54.8%,降幅較上年有所擴大;平均發(fā)行期限2.4年,發(fā)行期均為3年以下,期限有所縮短。
股權融資方面,去年年底監(jiān)管部門推出支持房企融資的“第三支箭”,放松了涉房企業(yè)的股權融資。
具體來看,2024年上半年,中交地產(chǎn)陸家嘴等上市房企完成A股定增,募集資金凈額分別為4.38億元17.97億元。據(jù)悉,中交地產(chǎn)募集資金擬用于項目開發(fā)建設,陸家嘴募集資金擬用于購買優(yōu)質地產(chǎn)項目,但中交地產(chǎn)募集資金大幅縮水,由原計劃24.8億元下降至4.38億元,募投項目也相應出現(xiàn)縮減。
此外,2024年上半年,粵港灣控股中國上城北大資源等內地在港上市房企完成增發(fā)配股,募集資金總額分別為890萬港元9872萬港元3420萬港元。
“整體而言,自2022年11月28日證監(jiān)會出臺房企股權融資的第三支箭之后,多家房企宣布了配股計劃。但大多數(shù)上市房企在境內的定增推進仍較為緩慢,如保利大名城等,交易所雖已同意增發(fā)方案,不過其至今也沒有完成,同時還有多家房企宣布終止定增?!鄙鲜隹硕鸱治鰩煼Q。
分析人士認為, 2024年下半年,房企仍面臨較大債務到期壓力。
中指院數(shù)據(jù)顯示,2024年下半年房企尚在存續(xù)期的債券余額為3168.4億元,其中信用債占比71.7%,海外債占比28.3%;一年內到期余額為7205.4億元,其中信用債占比69.8%,海外債占比30.2%,境內債務償債壓力較大。
此外,房企即將迎來三季度的償債高峰,7月8月單月到期余額均超700億元。
“銷售仍在深度調整的情況下,融資狀況還未好轉,資金供需兩端都將趨冷。預計信用債在政策支持下將保持一定活躍度,有底層資產(chǎn)支持的CMBS/CMBN類Reits,仍將保持較高發(fā)行占比?!敝兄冈悍治鰩煼Q。
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