每經(jīng)記者 陳榮浩 每經(jīng)編輯 盧祥勇 陳夢(mèng)妤

“深圳學(xué)區房4月過(guò)后就已經(jīng)趨于平穩了，平方牌現在成交相對活躍。米兩如百花區域的房?jì)煞块_(kāi)學(xué)區房，即使價(jià)格降了很多，廳掛在深圳仍處較高檔次。深圳始漲”7月15日，部分深圳房產(chǎn)中介劉鵬向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。熱門(mén)

近日，學(xué)區每經(jīng)記者實(shí)地走訪(fǎng)深圳百花片區，平方牌多位中介透露，米兩片區內學(xué)區房成交量和價(jià)格均有所回升。房?jì)煞块_(kāi)

深圳百花片區二手樓盤(pán) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

以百花園二期為例，一套92.55平方米的兩房?jì)蓮d掛牌價(jià)為1300萬(wàn)元，折合單價(jià)14.05萬(wàn)元/平方米。而該小區今年5月成交了一套162平方米戶(hù)型，總價(jià)為2170萬(wàn)元，單價(jià)13.40萬(wàn)元/平方米，今年第一次重返“13”字頭，此前幾個(gè)月成交單價(jià)在10.97萬(wàn)～12.5萬(wàn)元/平方米。

部分熱門(mén)學(xué)區房開(kāi)始漲價(jià)

百花片區屬于深圳熱門(mén)學(xué)區，片區內名校較多，受到不少家長(cháng)追捧。

此前，隨著(zhù)樓市調整以及“大學(xué)區制”的推行，深圳不少學(xué)區房的價(jià)格出現了顯著(zhù)回調。（詳見(jiàn)《深圳一老破小學(xué)區房三年內從14萬(wàn)/平跌到約4萬(wàn)/平》）

但近期，百花片區重新被中介力推，比如“實(shí)驗大兩房90平方米左右5XX萬(wàn)元，高峰期1300萬(wàn)元成交”“38平方米，390萬(wàn)元”等。

中介推送信息

每經(jīng)記者實(shí)地走訪(fǎng)了解到，片區內房源樓齡普遍在20年以上，整體居住氛圍較為濃厚。目前該片區擁有“百花+實(shí)驗”或者“荔園+實(shí)驗”學(xué)位的二手房，總價(jià)門(mén)檻普遍在600萬(wàn)～900萬(wàn)元不等，百平方米以下房源的月租金則普遍在6500元～9000元。

片區內二手房掛牌及租房信息

具體來(lái)看，一套長(cháng)城花園一期87平方米房源，業(yè)主掛牌價(jià)600萬(wàn)元，折合單價(jià)約6.9萬(wàn)元/平方米；長(cháng)泰花園109平方米房源掛牌價(jià)850萬(wàn)元，折合單價(jià)約7.80萬(wàn)元/平方米；南天花園二期82平方米房源掛牌價(jià)為790萬(wàn)元，折合單價(jià)約9.63萬(wàn)元/平方米。

每經(jīng)記者根據中介平臺的成交信息梳理發(fā)現，百花片區的長(cháng)城花園、南天二花園、百花公寓等知名度較高的學(xué)區房，不少房源從今年4月以來(lái)的成交價(jià)格有所攀升。

以百花片區長(cháng)樂(lè )花園項目為例，今年3月時(shí)成交的91平方米三房，總價(jià)為690萬(wàn)元，折合單價(jià)約7.58萬(wàn)元/平方米；到今年6月時(shí)，同小區成交一套113平方米三房，總價(jià)為960萬(wàn)元，折合單價(jià)約8.50萬(wàn)元/平方米。

相較高峰期仍跌幅顯著(zhù)

樂(lè )有家研究中心最新數據統計顯示，2024年1～6月，深圳全市二手住宅過(guò)戶(hù)成交21394套，同比上漲32%，是近三年上半年的新高。

成交量上漲背后也受到了二手房市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”的影響。

據中原地產(chǎn)研究院數據，在其監測的深圳83個(gè)片區中，上半年掛盤(pán)均價(jià)下跌的片區共有76個(gè)，占總量的91.6%。

每經(jīng)記者注意到，類(lèi)似百花片區的學(xué)區房，雖然部分樓盤(pán)近期成交價(jià)格上漲，但若與2021年高峰期相比，仍存在著(zhù)較為明顯的價(jià)差。

劉鵬向每經(jīng)記者表示，深圳熱門(mén)學(xué)區房今年4月以來(lái)開(kāi)始趨于平穩，主要原因還是之前價(jià)格跌得比較厲害，相比高峰時(shí)跌去了四五成。

仍以長(cháng)城花園為例，該項目今年二房三房戶(hù)型的成交單價(jià)普遍在6.72萬(wàn)～7.3萬(wàn)元/平方米，總價(jià)632萬(wàn)～800萬(wàn)元。但同戶(hù)型房源2021年時(shí)單價(jià)可達10萬(wàn)～16萬(wàn)元/平方米，總價(jià)868萬(wàn)～1300萬(wàn)元。

南天二花園項目同樣如此，今年6月時(shí)成交的一套89平方米三房，成交價(jià)為898萬(wàn)元，折合單價(jià)10.9萬(wàn)元/平方米。而同戶(hù)型房源在2020年11月時(shí)成交價(jià)為1738萬(wàn)元，折合單價(jià)約19.53萬(wàn)元/平方米。

樂(lè )有家提到，深圳目前頂級教育資源大多集中在羅湖、福田與南山這三大老牌行政區，主要包括福田的百花片區、福田的香蜜湖片區、羅湖的深中周邊、南山的南二外周邊、寶安的寶中周邊以及龍華的深高北周邊。這些區域樓盤(pán)多以二手房為主且樓齡較大，39%的房源樓齡在20～30年之間，10年內的占比只有14%。

中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦分析稱(chēng)，過(guò)去高價(jià)學(xué)區房的本質(zhì)是學(xué)區溢價(jià)疊加了房?jì)r(jià)上漲預期，如今隨著(zhù)各地出臺教育政策對學(xué)區進(jìn)行調控，以及大力發(fā)展集團化辦學(xué)，頂級學(xué)區的附加值已顯著(zhù)降低，再加上2023年房子本身價(jià)格也在一路下行，導致過(guò)往學(xué)區房跌得比普通房子更厲害。

（應受訪(fǎng)者要求，文中劉鵬為化名）