作者：梁爭譽(yù)

“5·28新政”滿(mǎn)月，深圳手房深圳樓市出現積極信號。樓市

6月28日，新政深圳灣頂級豪宅中海深灣玖序正式選房，滿(mǎn)月賣(mài)億開(kāi)盤(pán)三小時(shí)收金100.2億元。頂豪多據時(shí)代周報記者了解，變難中海深灣玖序是片區今年以來(lái)認籌表現最好的樓盤(pán)，共計516批購房者凍資選房，深圳手房平均1.76人選1套房，樓市凍資金額高達25.8億元。新政

二手市場(chǎng)也有明顯回暖。滿(mǎn)月賣(mài)億深圳貝殼研究院監測數據顯示，頂豪多“5·28新政”落地后一個(gè)月（5月29日-6月27日），變難深圳二手房簽約量相比4月29日-5月28日增長(cháng)26.2%。片區

深圳貝殼研究院院長(cháng)肖小平向時(shí)代周報記者表示，深圳手房“‘5·06新政’出臺后，深圳樓市的熱度上了一個(gè)臺階，‘5·28新政’出臺推動(dòng)市場(chǎng)熱度繼續上升?！?/p>

今年5月，深圳樓市政策密集出臺。先是分區進(jìn)行限購優(yōu)化，接著(zhù)央行三連發(fā)重磅利好，隨后深圳宣布降首付降利率，還有跨行“帶押過(guò)戶(hù)”資金免費監管，眾多房企參與“以舊換新”活動(dòng)。

肖小平同時(shí)指出，政策“蜜月期”已過(guò)，最近兩周市場(chǎng)成交量有所回落，傳統淡季也將到來(lái)?！耙环矫嬉词袌?chǎng)回落程度是多少，如果和歷年正常值差不多，就不一定要出新的政策。如果回落程度比正常值要高，深圳的政策抓手還是有的?！?/p>

深圳一新盤(pán)售樓處，時(shí)代周報記者攝

深圳灣頂豪3小時(shí)收金百億

位于深圳灣超級總部基地的頂豪樓盤(pán)中海深灣玖序是“5·28新政”落地的一個(gè)月里，唯一一個(gè)入市的豪宅項目，并交出一份不錯的成績(jì)單。

中海深灣玖序自誕生便備受矚目。2023年6月30日，中海力壓華潤置地招商蛇口保利發(fā)展越秀地產(chǎn)等房企，以125.32億元全年期自持租賃住房面積5.85萬(wàn)平方米的代價(jià)競得T207-0060宗地，一舉打破“70/90”戶(hù)型限制以及銷(xiāo)售價(jià)格限制。

今年5月，T207-0060宗地以“中海深灣玖序”的案名亮相，看房需驗資1000萬(wàn)元，是最近幾年深圳驗資門(mén)檻最高的樓盤(pán)。展廳開(kāi)放一個(gè)多月，該項目累計吸引上千批購房者驗資參觀(guān)。

6月21日，中海深灣玖序取得預售許可證，推出293套住宅，主力戶(hù)型為建筑面積約196平方米252平方米328平方米的超大單位，和3套頂層復式，毛坯備案均價(jià)約13.2萬(wàn)元/平方米，套均總價(jià)約3462萬(wàn)元。

另外，中海深灣玖序提供4種不同報價(jià)的裝修方案供客戶(hù)選擇，每平方米分別為9500元9800元10500元和11800元，超出2021年5月深圳主管部門(mén)對商品住房和公寓裝修費用6000元/平方米的最高限價(jià)。

6月28日，中海深灣玖序正式選房。時(shí)代周報記者獲得的選房頁(yè)面截圖顯示，開(kāi)盤(pán)5分鐘，該項目總價(jià)最貴的一套頂層復式即售出——2棟A座4101單位，建筑面積約549.1平方米，單價(jià)接近20萬(wàn)元/平方米，總價(jià)約10975萬(wàn)元。

開(kāi)盤(pán)三小時(shí)后，中海方面宣布，中海深灣玖序勁銷(xiāo)100.2億元，“這個(gè)市場(chǎng)，需要挺身而出的英雄?！?/p>

“蜜月期”過(guò)后或有新政出臺

不止是中海，政策窗口期打開(kāi)，深圳開(kāi)發(fā)商都卯足了勁兒出貨。

位于南山西麗的漢園茗院是“5·28新政”后首個(gè)入市的新盤(pán)。

6月1日，漢園茗院開(kāi)盤(pán)，推出419套住宅，備案均價(jià)約7.2萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)當天最低折扣為85折，折后最低單價(jià)6萬(wàn)元/平方米，開(kāi)發(fā)商還贈送全屋精裝價(jià)值約20萬(wàn)元的家電大禮包，部分單位還贈送價(jià)值20萬(wàn)元黃金。

據時(shí)代周報記者了解，因為按照“先到先得”的方式賣(mài)房，有經(jīng)紀人凌晨便在漢園茗院營(yíng)銷(xiāo)中心排隊等著(zhù)幫客戶(hù)取號。開(kāi)盤(pán)一小時(shí)，漢園茗院售出61套房。

新盤(pán)的去化成績(jì)與開(kāi)發(fā)商主動(dòng)讓利有關(guān)，也離不開(kāi)政策助力。政策組合拳有效激發(fā)置業(yè)需求，加上開(kāi)發(fā)商借助政策東風(fēng)積極出貨，深圳樓市來(lái)訪(fǎng)量看房量上升，市場(chǎng)活躍度明顯提升。

樂(lè )有家研究中心近期統計的深圳樂(lè )有家門(mén)店新增求購客戶(hù)量與新增售房源量之間的比值（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新增客房比”）顯示，5月深圳樓市政策頻發(fā)，推動(dòng)了新購買(mǎi)力的積極入市，新增客房比有所上升，從4月的3.9%增長(cháng)至5.2%，是2022年2月以來(lái)的最高點(diǎn)，6月上旬略有回落至4.7%，但仍屬于較高值。

降低首付門(mén)檻的“5·28新政”，推動(dòng)一部分購房者前置了置業(yè)計劃。

肖小平舉例稱(chēng)，“有客戶(hù)手里有60萬(wàn)元，原本打算買(mǎi)300萬(wàn)元的房子，還要再攢30萬(wàn)元，現在按照新政60萬(wàn)元就夠了。第二類(lèi)增量是，原先一直在看房但沒(méi)有挑到合適房子的客戶(hù)，往往是因為看上的房子超過(guò)預算，最常見(jiàn)的場(chǎng)景是——想買(mǎi)100平方米，但預算只夠買(mǎi)90平方米，而90平方米只有一個(gè)衛生間，客戶(hù)就會(huì )糾結，現在首付比例下調后，就沒(méi)有問(wèn)題了?！?/p>

“首付降低伴隨的是月供上升，但分攤到每個(gè)月其實(shí)并沒(méi)有大家想象中那么明顯，一成月供對很多人來(lái)講可能是增加一兩千塊?！毙ば∑奖硎?，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)數年的深度調整，更多購房者是以自住為主的需求，對月供的敏感度并沒(méi)有投資客那么高。

密集出臺的政策助攻購房者入市，深圳樓市成交量回升。

深圳中原研究中心統計數據顯示，“5·28新政”前后一個(gè)月，中原一手房成交量同比增長(cháng)27.5%，二手房成交量同比增長(cháng)70%。全市一手住宅網(wǎng)簽2800套，環(huán)比增長(cháng)37.8%；二手住宅過(guò)戶(hù)4702套，環(huán)比增長(cháng)19.4%。

二手業(yè)主信心緩慢修復，議價(jià)空間收窄。

深圳中原研究中心監測的83個(gè)片區中，掛盤(pán)均價(jià)開(kāi)始上漲的片區共28個(gè)，占比33.7%。漲幅較高的幾個(gè)片區分別是：大鵬上漲8.5%，龍崗平湖上漲8%，寶安福永上漲4.2%。

“5月新政頻發(fā)，促使市場(chǎng)活躍度增強，議價(jià)率也回歸到10%水平——一套掛牌價(jià)500萬(wàn)元的房子，最終成交價(jià)在450萬(wàn)元左右?！睒?lè )有家研究中心表示。

不過(guò)，隨著(zhù)政策“蜜月期”結束，最近兩周深圳樓市成交量已有所回落。

“按照我們的觀(guān)察，‘蜜月期’是政策出臺的一個(gè)月或21天，對市場(chǎng)的影響非常明顯，消費者的情緒對政策的關(guān)注度都處于高值，成交量大幅上升?！毙ば∑奖硎?，“蜜月期”過(guò)后將會(huì )進(jìn)入平淡期，加上傳統淡季7月8月即將到來(lái)，成交量有所回落是正常的。

“目前來(lái)看，政策效應已經(jīng)在減弱，市場(chǎng)成交在逐步下降。當然，市場(chǎng)冷下來(lái)后，新一輪的提振政策又有望到來(lái)?！鄙钲谥性芯恐行谋硎?。

“未來(lái)一段時(shí)間又將迎來(lái)房地產(chǎn)政策出臺的小高潮?！敝行抛C券研報表示，各地在限價(jià)落戶(hù)利率財政補貼等方面，仍有廣泛的政策出臺空間。