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過(guò)去的樓市兩三個(gè)月，我去好幾個(gè)城市調(diào)研看房，正發(fā)準(zhǔn)備這個(gè)過(guò)程中也正好經(jīng)歷了517新政之后，好面不同城市市場(chǎng)成交價(jià)和成交量的樓市變化。

從我們觀測(cè)一線真實(shí)成交數(shù)據(jù)看，正發(fā)準(zhǔn)備成交量和成交熱度一定是好面5月比4月熱，6月比5月熱,樓市7月比6月熱。

只不過(guò)每個(gè)人對(duì)市場(chǎng)接觸的正發(fā)準(zhǔn)備層級(jí)不一樣，所以個(gè)人體感差別是好面非常大的。

比如同樣兩個(gè)賣(mài)房的樓市，一個(gè)賣(mài)一套主城區(qū)老破大，正發(fā)準(zhǔn)備一個(gè)賣(mài)一套主城區(qū)品質(zhì)次新，好面他們現(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)的樓市感知就完全不一樣。

賣(mài)老破大的正發(fā)準(zhǔn)備這個(gè)朋友現(xiàn)在依然門(mén)可羅雀，但賣(mài)品質(zhì)次新的好面朋友現(xiàn)在應(yīng)該明顯感覺(jué)到看房的人比之前多的多，以至于他現(xiàn)在開(kāi)始考慮是不是賣(mài)虧了，賣(mài)早了，還要不要賣(mài)？

如果你現(xiàn)在問(wèn)這兩個(gè)人對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)判，是完全不一樣的。

再比如同樣兩個(gè)買(mǎi)房朋友，一個(gè)預(yù)算買(mǎi)核心板塊改善項(xiàng)目，一個(gè)預(yù)算只夠買(mǎi)近郊剛需盤(pán)，那么他們現(xiàn)在在銷售中心看到的情景一定是完全不一樣的。近郊剛需銷售中心依然門(mén)可羅雀，核心區(qū)品質(zhì)改善項(xiàng)目銷售中心早已開(kāi)始人頭攢動(dòng)了。

如果你現(xiàn)在問(wèn)這兩個(gè)人要不要進(jìn)場(chǎng)買(mǎi)房？他們的答案一定是不一樣的。

那我們?cè)撛趺崔k？相信誰(shuí)？

1要關(guān)注行情本身，要謹(jǐn)慎看各種新聞和消息。

馬看到什么是人決定的，老百姓看到的什么是誰(shuí)決心的？是算法決定的。

2要相信趨勢(shì)，而不是共識(shí)。

目前是樓市階段性底部，這個(gè)是共識(shí)。但分歧在于究竟是不是最低點(diǎn)？

如果你把底部具象化的話，你會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)有兩個(gè)底部，一個(gè)是左側(cè)底，一個(gè)是右側(cè)底。

目前這個(gè)階段共識(shí)是左側(cè)底，而趨勢(shì)是不是右側(cè)底呢？

我覺(jué)得我們需要尊重市場(chǎng)，趨勢(shì)一定是早于共識(shí)的。

2

7月4日和7月9號(hào)，北京和上海都拍地了。土拍結(jié)果一般。尤其是上海。

在本次土拍之前，上海先是取消了土拍最高限價(jià)，接著就是取消房地聯(lián)動(dòng)價(jià)要求（一定程度上放開(kāi)了新房備案價(jià)的上限）。 再往后就是6月24日，上海就出了一個(gè)震驚房圈的大事件。（那就是有個(gè)項(xiàng)目叫中海順昌玖里新房，單價(jià)定價(jià)29.8w，創(chuàng)了上海新房定價(jià)歷史新高！不僅如此，49套房，套均8千萬(wàn)到1個(gè)億，一個(gè)小時(shí)就售罄了。）

回顧歷史，每一輪行情逆轉(zhuǎn)都伴隨著三大要素：

日光盤(pán)創(chuàng)新高爆地王

現(xiàn)在是日光盤(pán)有了，創(chuàng)新高也有了，就差爆地王了。

可以說(shuō)氛圍都已經(jīng)烘托到這里了，但最后最高溢價(jià)才21%，兩個(gè)還是底價(jià)。

可能大家對(duì)這個(gè)21%沒(méi)啥概念。

曾經(jīng)在中國(guó)房地產(chǎn)歷史上，出地王最多的一年是2016年。 這一年，深圳光明拍出一個(gè)商住用地，當(dāng)時(shí)的溢價(jià)率是159.79%。當(dāng)時(shí)上海也有一個(gè)地王，以10萬(wàn)/㎡的名義樓板價(jià)，最后溢價(jià)139%。

當(dāng)然現(xiàn)在這個(gè)結(jié)果至少告訴樓市背后這只無(wú)形的手一個(gè)事實(shí)，想要市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，想要市場(chǎng)熱起來(lái)，僅靠目前的政策還不夠啊。

很簡(jiǎn)單，你推一輛正在下墜的小車(chē)和推一輛在平地行駛的小車(chē)，所用力氣是完全不一樣。

大家都很清楚，這一波樓市低迷和房?jī)r(jià)回調(diào)是過(guò)去20年以來(lái)最大幅度的。 你現(xiàn)在想要把他拉起來(lái)，肯定是要經(jīng)過(guò)兩次努力的，第一次就是糾正之前的錯(cuò)誤，第二次努力讓人心轉(zhuǎn)向。

所以常規(guī)的招數(shù)肯定是不夠的，78月終極大招就快了。

下半年，各位，綁好安全帶，上頭要帶你去飆車(chē)。

當(dāng)然，此時(shí)此刻，你還要先確定一件事，就是你是在車(chē)上，還是車(chē)底。你如果是在車(chē)底，這一輛車(chē)一旦彪起來(lái)，你肯定就尸骨無(wú)存了。

大家可以想啊，2017年到現(xiàn)在，M2從169萬(wàn)億翻到了現(xiàn)在301萬(wàn)億，這么多錢(qián)，可是物價(jià)并沒(méi)有等量飛漲，這非常非常不正常。你想就三個(gè)池子，它們能去哪里？就算它們一直在空轉(zhuǎn)，總歸也該出來(lái)了吧？

這事細(xì)思極恐啊。

再搭配當(dāng)下又是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展近 20多年，最大尺度的一次房?jī)r(jià)回調(diào)。

這兩個(gè)事情放在一起，細(xì)品一下，真是后背發(fā)涼啊 ！

這段時(shí)間，無(wú)論是上海的豪宅新盤(pán)被秒殺，還是鵬瑞一號(hào)出5個(gè)億的單子，或者說(shuō)深圳法拍出50萬(wàn)單價(jià)房子，都讓我懷疑這幫身價(jià)不菲的人是不是收到什么消息，通知他們多久之后就要大F水了，錢(qián)要變毛了！趕緊花出去！？

如果一個(gè)人無(wú)法看懂大的時(shí)代洪流，那自然也就無(wú)法摸清自己人生的路徑。

畢竟，我們每一個(gè)普通人，都只是時(shí)代棋盤(pán)上微不足道到極致的一粒小棋子。

然而，真正的時(shí)代洪流卻是一種奇怪的力量。 它在很多時(shí)候 是沉默無(wú)聲的，但如果你真的聆聽(tīng)，它卻又是振聾發(fā)聵。

3

在過(guò)去三四年，無(wú)論是自住還是投資，幾乎95%的人都認(rèn)為自己買(mǎi)房買(mǎi)錯(cuò)了。

是什么造成了這種極端的結(jié)果？ 表面看是跌跌不休的房產(chǎn)價(jià)格。

但從根源上是很多朋友在價(jià)值投資和趨勢(shì)投資之間反復(fù)橫跳。

如果把二者具象化的話，你會(huì)看到，價(jià)值是沉在底部，走長(zhǎng)線。

趨勢(shì)就像是海面上的浪花，走的是波段。

那你說(shuō)是價(jià)值投資好，還是趨勢(shì)投資好？

我覺(jué)得都很好，但關(guān)鍵就是你要學(xué)就學(xué)全套，你別在低點(diǎn)做價(jià)值，別在高點(diǎn)做趨勢(shì)啊。

直白點(diǎn)就是，在樓市周期低點(diǎn)跑到偏遠(yuǎn)新區(qū)抱著賭未來(lái)的心態(tài)買(mǎi)房子。在房?jī)r(jià)大漲一波后追高買(mǎi)入核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。

買(mǎi)房這事，可以買(mǎi)貴的，但真的別買(mǎi)貴了。這波行情跌下來(lái)的時(shí)候，有多痛，追高的朋友們深有體會(huì)。 好房子各有千秋，它們都有對(duì)應(yīng)價(jià)格。

在那么問(wèn)題來(lái)了，如果現(xiàn)在讓你買(mǎi)房，你是走價(jià)值投資還是走趨勢(shì)投資呢？

我建議走趨勢(shì)投資。

接下來(lái)，我就分享一套趨勢(shì)投資選房的方法論，包含以下內(nèi)容：

1選房考慮因素以及排序？

2重點(diǎn)關(guān)注城市？

3如何選板塊？

4如何區(qū)分哪些是核心板塊成熟板塊新興板塊外圍板塊等以及對(duì)應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)群體和注意事項(xiàng)。

5地段和板塊如何結(jié)合？

6如何評(píng)估以及選擇合適的產(chǎn)品力項(xiàng)目和房源？

以上這套選房方法論也是今年我們?nèi)ヌK州杭州廣州深圳等城市實(shí)地調(diào)研選板塊選項(xiàng)目常用方法之一。