文｜《財(cái)經(jīng)》記者 張穎馨 嚴(yán)沁雯

編輯｜胡蓉萍 張威

備受市場(chǎng)關(guān)注的新政線城北京購房新政正加速落地。

6月26日，落地北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)中國人民銀行北京市分行國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的望提通知》（下稱《通知》），就北京新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例及利率下限等方面進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。北京

具體來看，購房北京地區(qū)購買首套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于20%，新政線城貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減45個(gè)基點(diǎn)（注：1個(gè)基點(diǎn)即0.01%），落地調(diào)整后五年期以上房貸利率下限目前為3.5%。望提

同時(shí)，北京針對(duì)購買二套住房，購房位于五環(huán)以內(nèi)的新政線城，最低首付款比例調(diào)整為不低于35%，落地貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減5個(gè)基點(diǎn)，望提調(diào)整后五年期以上房貸利率下限目前為3.9%。

位于五環(huán)以外的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減25個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后五年期以上房貸利率下限目前為3.7%。

此外，對(duì)于二孩及以上的多子女家庭，購買二套住房的將認(rèn)定為首套房貸。據(jù)悉，《通知》自2024年6月27日起施行。

有業(yè)內(nèi)人士指出，整體而言，從中央到地方，從北京到上海各地的政策力度非常大?？梢钥吹?，國家層面針對(duì)房地產(chǎn)全面推動(dòng)政策寬松，國家推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的決心之大已超出預(yù)期。伴隨北京購房新政落地，四個(gè)一線城市優(yōu)化房地產(chǎn)政策總體上調(diào)整到位。

首套房首付降至20%，利率最低3.5%

“力度不小，已經(jīng)約了地產(chǎn)中介打算近期看房，有合適的會(huì)直接購入。”在北京已工作十余年的王雨（化名）告訴《財(cái)經(jīng)》，上述新政剛發(fā)布，她第一時(shí)間聯(lián)系了地產(chǎn)中介，希望依托這一撥政策紅利，在北京擁有一套屬于自己的住房。

依據(jù)上述新政“首套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于20%”，也就是說，就500萬元總價(jià)的新房來看，過去首付款需要150萬元，而現(xiàn)在首付款直接降至100萬元。

易居研究院 研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次北京降低首付比例，具有非常好的導(dǎo)向，減負(fù)效應(yīng)有助于進(jìn)一步提振購房需求。“此前北京首套房政策方面，即對(duì)于城六區(qū)和非城六區(qū)都落實(shí)了三成首付的政策，此次繼續(xù)降低，也說明降低首付成為北京當(dāng)前樓市政策中的重要工具。這對(duì)于降低購房成本有非常明顯的作用?！?/p>

在房貸利率調(diào)整方面，根據(jù)此前北京首套房的房貸定價(jià)公式，城六區(qū)為LPR+10基點(diǎn)，而非城六區(qū)為LPR+0基點(diǎn)。以城六區(qū)為例進(jìn)行減負(fù)效應(yīng)分析：最新的LPR數(shù)據(jù)即3.95%，此前利率為4.05%，而現(xiàn)在房貸利率最低可至3.5%。

按照100萬元貸款本金30年等額本息進(jìn)行計(jì)算，購房者原來房貸總利息支出為72.9萬元。按照此次新政計(jì)算，則利息總支出為61.7萬元。也就是說，此次房貸利率新政為購房者減少近11.3萬元的購房成本。

值得注意的是，新調(diào)整的首付比例不僅適用于商業(yè)貸款，亦適用于公積金貸款。根據(jù)《通知》，對(duì)于申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，購買首套商品住房的繳存職工家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于20%；購買二套商品住房的繳存職工家庭，所購住房位于五環(huán)以內(nèi)的，最低首付款比例不低于35%；所購住房位于五環(huán)以外的，最低首付款比例不低于30%。

與此同時(shí)，《通知》提出對(duì)于申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，購買二星級(jí)及以上綠色建筑裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工家庭，給予上浮貸款額度支持：

1.對(duì)于申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款購買二星級(jí)三星級(jí)綠色建筑的借款人，可貸款額度分別上浮20萬元30萬元。

2.對(duì)于申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款購買A（BJ）級(jí)AA（BJ）級(jí)AAA（BJ）級(jí)裝配式建筑的借款人，可貸款額度分別上浮10萬元20萬元30萬元。

3.對(duì)于申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款購買超低能耗建筑的借款人，可貸款額度上浮40萬元。此外，對(duì)最高額度進(jìn)行了限定，同時(shí)滿足上述多個(gè)適用條件的借款人，上浮金額可累加，最多可上浮40萬元，最高貸款額度不超過160萬元。

值得注意的是，《通知》亦提出支持多子女家庭改善性住房需求開展住房“以舊換新”活動(dòng)等。就前者來看，對(duì)北京戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個(gè)人住房貸款中認(rèn)定為首套住房；針對(duì)后者，《通知》表示，對(duì)居民家庭出售舊房購買新房的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動(dòng)舊房交易，舊房成功出售后，相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為購買新房的首付款；如在一定時(shí)期內(nèi)未能成功出售的，開發(fā)企業(yè)則無條件退還訂金。

一線城市均落地，有望提振樓市行情

“北京落地517政策，基本符合預(yù)期，整體看，作為全國樓市調(diào)控的標(biāo)桿，北京過去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)一直平穩(wěn)，在市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)變化的情況下，順應(yīng)市場(chǎng)，針對(duì)前期較嚴(yán)的政策微調(diào)，有利于市場(chǎng)穩(wěn)定。”對(duì)于此次北京購房新政落地，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是表示。

此前的5月17日，中國人民銀行等金融監(jiān)管部門發(fā)布三項(xiàng)舉措，優(yōu)化住房金融政策：一是取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限；二是下調(diào)公積金貸款利率；三是下調(diào)首套二套房貸首付比例。

緊隨517政策出臺(tái)，自5月20日武漢率先執(zhí)行，到5月21日合肥長沙跟進(jìn)，再到5月22日西安濟(jì)南鄭州長沙昆明南昌福州等多城銀行確認(rèn)實(shí)施，執(zhí)行“首套房首付比例降至15%”新政的城市越來越多。

伴隨上海廣州深圳等一線城市先后出臺(tái)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，市場(chǎng)對(duì)北京政策的落地頗為期待。

“此次北京發(fā)布政策，意味著四個(gè)一線城市在房貸等政策方面都做出了較大力度的放松，從市場(chǎng)反饋來看是積極的?！倍嗝康禺a(chǎn)行業(yè)分析師表示。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，四個(gè)一線城市政策總體上都積極調(diào)整到位。為下半年購房環(huán)境寬松創(chuàng)造了非常好的環(huán)境，也有助于進(jìn)一步增加購房者的市場(chǎng)信心，對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)行情提振具有積極的作用。

他同時(shí)表示，國常會(huì)明確要做好去庫存工具的儲(chǔ)備，各地在實(shí)際運(yùn)行中，要利用好此類利好政策，同時(shí)積極結(jié)合各地實(shí)際，在去庫存方面持續(xù)發(fā)力，為下半年樓市行情提振創(chuàng)造更好的條件。

“此次北京新政，對(duì)于年輕人新市民等群體購房有較大的促進(jìn)作用。特別是降首付具有極大的降低門檻效應(yīng)，很多年輕人特別是積累的剛需能夠進(jìn)入市場(chǎng)；同時(shí)，公積金額度的提升，對(duì)很多工薪階層帶動(dòng)效應(yīng)較強(qiáng)。北京機(jī)關(guān)國企事業(yè)單位比較多，公積金新政帶動(dòng)的需求比較明顯?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉表示。

對(duì)于未來市場(chǎng)預(yù)期，張大偉表示，北京實(shí)際6月二手房成交量已經(jīng)接近3月小陽春，但新房調(diào)整明顯，此次新政后，二手房成交量在7月有望穩(wěn)定在1.5萬套左右的成交量，新建商品房也會(huì)有所企穩(wěn)。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至6月25日，北京二手房住宅網(wǎng)簽11071套，相比5月同期的9766套上漲了13.3%，全月有望接近3月的1.4萬套。同時(shí)，二手房掛牌房源也相比4月底最高峰下調(diào)超過1萬套。