來(lái)源：慧保天下

沒(méi)有絕對(duì)的股東壞資產(chǎn)，但卻有明顯的不當(dāng)背后變好價(jià)格。而當(dāng)好資產(chǎn)擁有了好價(jià)格的當(dāng)房東險(xiǎn)動(dòng)產(chǎn)多重動(dòng)投時(shí)候，那就是企狂入局時(shí)機(jī)。

在房地產(chǎn)下行周期，因素大家不再將其奉為投資標(biāo)的正推資邏的首選，而投資了房地產(chǎn)近20年的輯豹保險(xiǎn)業(yè)也一樣，近幾年保險(xiǎn)公司們紛紛減持地產(chǎn)股。股東但險(xiǎn)企也并非完全拋棄房地產(chǎn)行業(yè)，不當(dāng)背后變而是當(dāng)房東險(xiǎn)動(dòng)產(chǎn)多重動(dòng)投換了一種方式，選擇從當(dāng)“股東債主”到當(dāng)“房東”。企狂尤其是因素今年以來(lái)，多家保險(xiǎn)公司紛紛布局不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，正推資邏包括商業(yè)辦公產(chǎn)業(yè)園區(qū)物流地產(chǎn)等細(xì)分領(lǐng)域，輯豹以及有些公司還在積極配置相關(guān)的股東REITs產(chǎn)品……

其實(shí)，險(xiǎn)企投資房地產(chǎn)方式的改變，只是險(xiǎn)資投資邏輯轉(zhuǎn)變下的一個(gè)縮影和代表案例，在當(dāng)前低利率環(huán)境下的資產(chǎn)荒以及新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的影響下，保險(xiǎn)公司的投資目標(biāo)與過(guò)往要求大不相同，投資策略也紛紛發(fā)生轉(zhuǎn)變。

01

今年以來(lái)已十筆險(xiǎn)資投資直接投向不動(dòng)產(chǎn)，商業(yè)辦公樓物流園區(qū)等尤受青睞

險(xiǎn)企投資不動(dòng)產(chǎn)并非新現(xiàn)象，但今年以來(lái)尤其明顯。

『慧保天下』統(tǒng)計(jì)公開(kāi)信息發(fā)現(xiàn)，2023年險(xiǎn)資就開(kāi)始投資不動(dòng)產(chǎn)，總計(jì)14筆投資，其中商業(yè)辦公樓宇產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流倉(cāng)儲(chǔ)等經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)尤其受到偏愛(ài)。而來(lái)到2024年后，這一趨勢(shì)越發(fā)加強(qiáng)，僅今年上半年就已有10個(gè)項(xiàng)目。

其中，最典型的案例就是一開(kāi)年，2024年1月1日，新華保險(xiǎn)就宣布要與中金資本共同設(shè)立100億元基金（新華保險(xiǎn)作為有限合伙人出資99.99億元），要直接或間接地主要投向持有型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的被投資企業(yè)。

具體來(lái)看：

6月7日，國(guó)壽集團(tuán)出資31億獲遠(yuǎn)洋集團(tuán)北京頤堤港二期49.985%股權(quán)。據(jù)悉，頤堤港二期位于北京市朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋地區(qū)，由遠(yuǎn)洋集團(tuán)與太古地產(chǎn)共同開(kāi)發(fā)，目前仍在建設(shè)階段，預(yù)計(jì)2025年至2026年完工。

5月31日，合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的全資股東由萬(wàn)達(dá)商管變更為聯(lián)商壹號(hào)，股權(quán)穿透顯示聯(lián)商壹號(hào)的大股東為陽(yáng)光人壽。

4月30日，眾安在線發(fā)布公告稱，其以14.37億元收購(gòu)上?！奥蹇?middot;外灘源”兩棟物業(yè)。眾安在線表示本次收購(gòu)可降低公司的租賃成本，對(duì)降低本公司總體成本將帶來(lái)有利影響。

4月13日，新華保險(xiǎn)接盤北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)業(yè)。這也是新華保險(xiǎn)與中金資本聯(lián)合出資的百億基金的“首秀”。

4月，長(zhǎng)城人壽以10.2億元購(gòu)入經(jīng)過(guò)地產(chǎn)基金改造增值的北京辦公物業(yè)新街高和。

3月，國(guó)壽投資國(guó)壽資本共出資6.86億元認(rèn)購(gòu)華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT，近總募集規(guī)模的10%，為第一大外部投資人。

2月19日，平安人壽收購(gòu)鶴山合能維龍蓬江安華維龍（西咸新區(qū)）倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)三家公司100%股權(quán)，以股權(quán)形式投資三大物流園區(qū)位于江門鶴山江門蓬江及西安空港的三個(gè)物流園區(qū)。

2月，中郵保險(xiǎn)投資西安啟迪中心不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，據(jù)悉，啟迪中心是西安高新區(qū)的地標(biāo)性建筑。

2月7日，東吳人壽以4.14億元購(gòu)置由蘇州新高融建建設(shè)持有的蘇地2017-WG-41號(hào)地塊三3號(hào)樓，作為辦公職場(chǎng)。

1月31日，友邦人壽24億元收購(gòu)北京凱德·星貿(mào)項(xiàng)目95%股權(quán)，據(jù)悉，北京凱德·星貿(mào)位于CBD。4月24日，該地產(chǎn)后以“友邦金融中心”之名正式揭牌使用，以作為友邦北京行政中心所在地。

02

保值增值成不動(dòng)產(chǎn)投資新邏輯，資產(chǎn)要匹配負(fù)債久期，險(xiǎn)企加碼抄底優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

據(jù)克爾瑞研究中心報(bào)告，目前險(xiǎn)資直接投資房地產(chǎn)主要有四種模式，包括舉牌上市公司進(jìn)行股權(quán)投資參與投資公募REITs通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)獨(dú)立或聯(lián)合拿地收購(gòu)持有型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目獲取租金回報(bào)，此外，還有險(xiǎn)資通過(guò)投資債權(quán)計(jì)劃股權(quán)計(jì)劃等金融產(chǎn)品間接性投資房地產(chǎn)。

而當(dāng)前在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整以及二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)的影響下，險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)的邏輯和方式也需要發(fā)生改變，所以，投資標(biāo)的變成寫字樓商業(yè)廣場(chǎng)等不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，不僅可以優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，在一定程度對(duì)沖投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)其實(shí)也是險(xiǎn)企在追求資產(chǎn)匹配負(fù)債久期，以獲得相對(duì)穩(wěn)定的租金分紅等收入，從而長(zhǎng)期可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。

具體來(lái)看，目前的投資邏輯可分為兩個(gè)方面，據(jù)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析稱，一方面是增值邏輯，核心資產(chǎn)的出租率以及租金通常較高且較為穩(wěn)定，因此保險(xiǎn)公司在獲得租金回報(bào)的同時(shí)，還能獲得不動(dòng)產(chǎn)的增值收益；另一方面是特殊交易機(jī)會(huì)邏輯，類似寫字樓等較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，其原持有方由于經(jīng)營(yíng)負(fù)債率等各種原因需要轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，形成特殊交易機(jī)會(huì)，保險(xiǎn)公司則可以以合適的價(jià)格入手優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能得到較為理想的投資安全邊界。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整期，行業(yè)加快出清，資產(chǎn)處置增多，一些流動(dòng)性承壓的房企為加快資產(chǎn)變現(xiàn)回籠資金，不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打折出售，險(xiǎn)資低位抄底優(yōu)勢(shì)明顯，尤其對(duì)于一二線城市核心地段的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，未來(lái)或許有較強(qiáng)升值空間。從上述梳理也可以看到，絕大部分成交項(xiàng)目都是北京上海等一線城市核心地區(qū)的資產(chǎn)。

此外，REITs也是險(xiǎn)資參與不動(dòng)產(chǎn)投資的一個(gè)重要方向，如上文提到的國(guó)壽投資國(guó)壽資本共出資6.86億元認(rèn)購(gòu)華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT，成為該REIT的第一大外部投資人。而險(xiǎn)資獲準(zhǔn)開(kāi)展ABS及REITs業(yè)務(wù)，也會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)險(xiǎn)資參與不動(dòng)產(chǎn)投資。

保險(xiǎn)資金投資在追求安全性的同時(shí)還要兼顧收益性與流動(dòng)性，因此或許可以推斷，未來(lái)險(xiǎn)資對(duì)于房地產(chǎn)的投資仍將以不動(dòng)產(chǎn)為主。

03

市場(chǎng)環(huán)境新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等促使險(xiǎn)資投資邏輯轉(zhuǎn)變，業(yè)績(jī)穩(wěn)定高分紅成重要方向

其實(shí)，不僅僅是不動(dòng)產(chǎn)，而是整個(gè)險(xiǎn)資投資的邏輯在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

當(dāng)前的投資環(huán)境，無(wú)疑是挑戰(zhàn)重重，仿佛是硬幣的兩面都是壞情況，一面是資本市場(chǎng)的震蕩下行，另一面是利率的不斷下行，好的可能性約等于是將硬幣立起來(lái)的概率。對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，尤其是國(guó)債利率的不斷下滑影響巨大，從目前的利率市場(chǎng)來(lái)看，長(zhǎng)期國(guó)債利率甚至已經(jīng)低于許多公司的負(fù)債成本。

加之新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施，使得保險(xiǎn)公司的凈資產(chǎn)凈利潤(rùn)的波動(dòng)加大且無(wú)法掩飾，非常粗略的總結(jié)，權(quán)益配置不當(dāng)會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)波動(dòng)較大，債券配置不當(dāng)則會(huì)導(dǎo)致凈資產(chǎn)波動(dòng)較大。這要求險(xiǎn)企必須重視資產(chǎn)負(fù)債匹配管理，當(dāng)然也給險(xiǎn)資投資提出了更難的要求。

可以看到，在投資市場(chǎng)環(huán)境會(huì)計(jì)準(zhǔn)則變更的壓力下，許多保險(xiǎn)公司的投資策略和方向相應(yīng)地發(fā)生了變化，最為明顯的，就是一些保險(xiǎn)公司將高分紅高股息的權(quán)益配置作為投資策略中的重要一部分。

尤其是一些非上市險(xiǎn)企提前規(guī)劃，為未來(lái)新準(zhǔn)則的全面落實(shí)做好準(zhǔn)備。例如，近期頻頻舉牌上市公司的長(zhǎng)城人壽就是一個(gè)典型案例，其方向就在業(yè)績(jī)穩(wěn)定分紅確定能跨越周期的上市公司，可以看到，長(zhǎng)城人壽在港口高速公路能源水務(wù)和環(huán)保等板塊進(jìn)行了重點(diǎn)布局，這些行業(yè)類固收資產(chǎn)特征明顯。

深入來(lái)看，險(xiǎn)企追求高分紅高股息的背后，其實(shí)需要的是穩(wěn)定現(xiàn)金流，而這對(duì)應(yīng)的就是其負(fù)債，保險(xiǎn)產(chǎn)品到期后的兌付是直接原因。而所謂資產(chǎn)負(fù)債匹配管理，其實(shí)不僅是個(gè)整體性的大問(wèn)題，也是需要進(jìn)行每一年投資安排的小問(wèn)題。換句話說(shuō)，既要戰(zhàn)略得當(dāng)，還要戰(zhàn)術(shù)妥當(dāng)，既要考慮長(zhǎng)周期問(wèn)題，也要考慮短期現(xiàn)實(shí)，從而以合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)匹配負(fù)債，形成良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

< END >