準(zhǔn)備中期業(yè)績(jī)時(shí)，違規(guī)提取意外發(fā)現(xiàn)銀行存款被“違規(guī)提取”，康橋這是悅億業(yè)公業(yè)再一家上市物企最近發(fā)生的“意外事件”。

7月7日晚間，存款纏康橋悅生活發(fā)布公告稱，被物公司在準(zhǔn)備2024年中期業(yè)績(jī)時(shí)，司關(guān)發(fā)現(xiàn)全資附屬公司在一家銀行開立的聯(lián)企銀行賬戶內(nèi)，有2億元存款在6月11日被提取，現(xiàn)糾6月30日該存款被退回賬戶。違規(guī)提取

看起來是康橋一場(chǎng)及時(shí)被發(fā)現(xiàn)的事件，但這已非康橋悅生活首次出現(xiàn)類似風(fēng)波。悅億業(yè)公業(yè)再2021年該公司上市后，存款纏便出現(xiàn)過與地產(chǎn)公司的被物關(guān)聯(lián)擔(dān)保事件，被核數(shù)師發(fā)現(xiàn)后股票一度停牌。司關(guān)而在整個(gè)物管行業(yè)，聯(lián)企這類事件并非孤例，物企和關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的關(guān)系，正越發(fā)膠著復(fù)雜。

已非首次出現(xiàn)“違規(guī)事件”

發(fā)現(xiàn)存款被臨時(shí)提取后，康橋悅生活立即聯(lián)絡(luò)銀行。銀行表示，一家由宋革委控制的公司，曾向該銀行申請(qǐng)?jiān)撡J款，康橋悅生活的附屬公司簽署了差額補(bǔ)足承諾函，由公司執(zhí)行董事戴衛(wèi)于2021年簽署。

差額補(bǔ)足是指，商業(yè)銀行在做融資項(xiàng)目中，為確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，通常會(huì)要求債務(wù)人或第三人提供抵押質(zhì)押保證等擔(dān)保措施；在法定擔(dān)保不能滿足債務(wù)人不能償還債務(wù)時(shí)，則由第三人（通常為關(guān)聯(lián)企業(yè)）提供差額補(bǔ)足義務(wù)。

公告稱，在簽署上述承諾函前，負(fù)責(zé)貸款的融資人員向戴衛(wèi)表示，由宋革委控制的公司擬向該銀行取得貸款，并已提供了足夠價(jià)值的抵押擔(dān)保，簽署承諾函僅為滿足銀行的內(nèi)部審查程序。不過，戴衛(wèi)從未提供相關(guān)承諾函的副本，公司檔案里也沒有承諾函的記錄。

目前，盡管存款已被退回賬戶，但康橋悅生活表示，對(duì)承諾函的不穩(wěn)定性以及銀行行為的合法性表示嚴(yán)重關(guān)切?！肮疽炎稍兎深檰?，確認(rèn)銀行從該賬戶提取存款的行為，不符合相關(guān)法規(guī)?！?/p>

康橋悅生活表示，公司正考慮向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案的可行性，內(nèi)容包括銀行未經(jīng)授權(quán)提取該存款，可能違反銀行規(guī)定。在必要及適當(dāng)時(shí)，也會(huì)考慮上報(bào)上級(jí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，以確保徹底調(diào)查和采取適當(dāng)行動(dòng)。

此外，康橋悅生活保留對(duì)銀行采取進(jìn)一步法律行動(dòng)提出任何索賠的權(quán)利，包括但不限于就違約疏忽等提起訴訟。公司也已與宋革委達(dá)成初步共識(shí)，作為公司控股股東及借款人的控股股東，宋革委承諾將會(huì)為可能造成的任何損失，按相關(guān)法律及法規(guī)作出賠償。

康橋悅生活是一家綜合城市服務(wù)與物業(yè)管理服務(wù)提供商，業(yè)態(tài)涉及住宅商業(yè)醫(yī)院大學(xué)等，2021年7月16日登陸港交所，最大股東是宋革委，后者持有公司高達(dá)71.25%的股權(quán)。與此同時(shí)，宋革委還是康橋地產(chǎn)的掌門人。

宋革委掌舵下的康橋地產(chǎn)，雖在全國(guó)知名度不高，但在河南可謂無人不知，屬于曾深耕當(dāng)?shù)氐睦吓品科?。然而，2021年康橋悅生活上市后，便被曝出與地產(chǎn)公司的關(guān)聯(lián)擔(dān)保事件。

去年3月份，康橋悅生活被核數(shù)師出具信函，提出康橋悅生活提供的財(cái)務(wù)資料中，遺漏了“房地產(chǎn)發(fā)展擔(dān)?！迸c“鼎峰-源軒擔(dān)?！?，兩者涉及資金共計(jì)達(dá)到3.57億元。為此，康橋悅生活年報(bào)曾出現(xiàn)難產(chǎn)，股票交易也隨之停牌，直到2023年12月21日才復(fù)牌。

回看這起風(fēng)波，同樣頗具“戲劇性”。以第一個(gè)擔(dān)保為例，彼時(shí)核數(shù)師是通過公開檢索，發(fā)現(xiàn)了一份鄭州市中級(jí)人民法院對(duì)康橋悅生活發(fā)布的執(zhí)行裁定書，與其2021年12月提供的一份擔(dān)保有關(guān)。

當(dāng)時(shí)，康橋地產(chǎn)擬向中國(guó)華融融資大約3.55億元。為拿到融資，除了康橋地產(chǎn)附屬公司提供的抵押以及宋革委提供的個(gè)人擔(dān)保外，華融要求河南康橋悅生活為相關(guān)融資安排提供擔(dān)保。隨后，康橋地產(chǎn)的一家公司，又提供了以河南康橋悅生活為受益人的“反擔(dān)?！?。

物業(yè)公司為地產(chǎn)融資提供擔(dān)保后，事情進(jìn)展卻沒那么順利。2022年11月至2023年3月，華融對(duì)康橋地產(chǎn)融資下的未償款項(xiàng)采取執(zhí)法行動(dòng)，河南康橋悅生活和宋革委被指定為訴訟/調(diào)解協(xié)議的當(dāng)事方。2022年12月，華融與河南康橋悅生活等各方簽訂調(diào)解協(xié)議。

針對(duì)這場(chǎng)風(fēng)波，獨(dú)立調(diào)查團(tuán)隊(duì)表示，上市公司康橋悅生活存在以下問題：沒有管理擔(dān)保合同的書面程序或政策；對(duì)附屬公司的管理層內(nèi)部控制不足；對(duì)提供擔(dān)保的向上匯報(bào)程序并不了解；未能更新和管理完整的訴訟清單；內(nèi)部記錄保存和向上匯報(bào)程序存在缺失等。

然而，針對(duì)“關(guān)鍵人物”宋革委，該公司表示，“由于宋革委擔(dān)任公司非執(zhí)行職務(wù)，不參與公司的日常運(yùn)營(yíng)或決策過程，也沒有參與房地產(chǎn)發(fā)展擔(dān)保的審批過程?！贝送?，公司也采取了相關(guān)管理補(bǔ)救措施。

物企與地產(chǎn)公司“相愛相殺”

康橋悅生活此次風(fēng)波，是物企和地產(chǎn)公司關(guān)系轉(zhuǎn)變的行業(yè)縮影。

曾幾何時(shí)，物業(yè)公司是房企和資本市場(chǎng)的“寵兒”，地產(chǎn)為物業(yè)提供管理項(xiàng)目，物業(yè)公司被分拆上市，業(yè)績(jī)與股價(jià)也齊齊上漲。不過，隨著近兩年房企接連陷入困境，物企和地產(chǎn)的矛盾也持續(xù)暴露。

以去年為例，因房企面臨償債高峰融資不暢，物企反向“利益輸送”的情況頻頻上演，比如通過擔(dān)保付款動(dòng)用IPO資金向關(guān)聯(lián)方發(fā)放貸款股權(quán)被出售/減持等方式“變相輸血”關(guān)聯(lián)方。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，在去年物企的一系列“利益輸送”事件中，康橋悅生活只是其中一個(gè)，去年該行業(yè)還有新城悅服務(wù)方圓生活服務(wù)德信服務(wù)宋都服務(wù)等公司，陷入了相關(guān)風(fēng)波。

今年來，物管行業(yè)依然風(fēng)波不斷。日前，銀城生活服務(wù)表示，罷免執(zhí)行董事李春玲，原因是公司接獲一封針對(duì)李春玲的舉報(bào)信，稱其于2019年至2023年期間，未經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)，促使公司向其本人發(fā)放賬外花紅，每年未經(jīng)批準(zhǔn)支付的金額不超過約200萬元等。

“如果上述舉報(bào)屬實(shí)，李春玲在這五年內(nèi)獲益數(shù)額可能超過1000萬元?！便y城生活服務(wù)表示，因此，公司在收到舉報(bào)資料和證據(jù)經(jīng)董事分析后，根據(jù)組織章程罷免了李春玲的執(zhí)行董事職務(wù)。

除了關(guān)聯(lián)交易及高管違規(guī)問題，當(dāng)下房企自身多陷困境，物業(yè)公司的發(fā)展也處處受限。

克而瑞物管表示，物企與地產(chǎn)深度綁定，關(guān)聯(lián)房企財(cái)務(wù)困境，會(huì)導(dǎo)致其應(yīng)收款項(xiàng)信用風(fēng)險(xiǎn)上升。此前，建業(yè)新生活佳兆業(yè)美好方圓生活服務(wù)碧桂園服務(wù)，都曾發(fā)布過大額計(jì)提減值。

此外，因房企資金短缺銷售變慢拿地意愿下降，物企來源母公司的規(guī)模增長(zhǎng)也隨之下降，地產(chǎn)對(duì)物業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)收入的貢獻(xiàn)也開始減少，物管行業(yè)曾經(jīng)的高增長(zhǎng)已是歷史。

以宋革委旗下商業(yè)版圖為例，康橋地產(chǎn)及物業(yè)公司也曾有過擴(kuò)張時(shí)刻。2002成立以來，康橋地產(chǎn)一直深耕河南，2017年該公司向全國(guó)擴(kuò)張，并于2020年進(jìn)軍上海。2020年，康橋地產(chǎn)銷售額突破512.1億元，位列房企銷售榜第63名，成為河南僅次于建業(yè)正商的房企。

但近兩年來，康橋地產(chǎn)接連出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)延期交付理財(cái)逾期等問題，在各大銷售榜上也難覓蹤影。2022年，康橋和信達(dá)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，信達(dá)投資信達(dá)地產(chǎn)擬聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)，共同發(fā)起設(shè)立康橋集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目保交付專項(xiàng)紓困基金，對(duì)其存量地產(chǎn)項(xiàng)目在保交樓方面開展紓困。

康橋還和金融機(jī)構(gòu)陷入借款糾紛。今年4月，鄭州銀行公告稱，鄭州市中級(jí)人民法院就本行長(zhǎng)椿路支行與多家房企金融借款合同糾紛一案作出一審判決。判決鄭州康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等，于判決生效后十日內(nèi)償還原告借款本金6.6億元及利息罰息復(fù)利等。

物業(yè)方面，康橋悅生活的盈利也在放緩。2023年，康橋悅生活實(shí)現(xiàn)收入9.34億元，同比增長(zhǎng)17.8%；年度利潤(rùn)約5260萬元，同比下降20.0%；公司擁有人應(yīng)占年度利潤(rùn)約3850萬元，同比下降28.9%。公司表示，主要是信用減值損失增長(zhǎng)所致，2024年將嚴(yán)格考核服務(wù)合同的回款。