股價持續(xù)下跌之際，上半首虧萬科上半年業(yè)績出現(xiàn)大額預虧。年最

萬科7月9日晚間披露業(yè)績預告，多預對現(xiàn)預計上半年凈利潤虧損70億元至90億元，虧億同比下降171%至191%，中報虧損的金流主要原因，包括與房地產開發(fā)項目結算規(guī)模和毛利率顯著下降對部分項目計提了減值等多重因素有關。影響有多

這也是上半首虧萬科上市三十多年來首次出現(xiàn)中報虧損。利空因素下，年最萬科管理層計劃增持。多預對現(xiàn)

萬科當日披露顯示，虧億該公司骨干管理人員1862人計劃自籌資金2億元，中報增持公司A股股票，金流這也是影響有多萬科自2022年以來的首次管理層增持。

中報首次巨虧

業(yè)績預告顯示，上半首虧萬科預計上半年凈利潤虧損70億元至90億元，同比下降171%至191%；扣非后凈虧損50億～65億元，同比下降157%至175%。

相比一季度，萬科虧損正在擴大。今年一季度，萬科凈利潤虧損約3.6億元。以此計算，今年二季度，該公司虧損金額約在66.4億元到86.4億元之間。

根據(jù)choice數(shù)據(jù)，1993年上市以來，萬科中報的凈利潤始終為正，且穩(wěn)步上漲，2020年上半年一度達到125億元之多。

對于巨額虧損，萬科歸結為以下四點原因。

第一，是房地產開發(fā)項目結算規(guī)模和毛利率顯著下降。報告期內，房地產開發(fā)業(yè)務結算利潤主要對應2022年2023年銷售的項目，以及2024年上半年消化的現(xiàn)房和準現(xiàn)房庫存。這些項目大部分為2022年前獲取的土地，地價獲取成本較高，后續(xù)銷售階段市場持續(xù)下行，銷售情況和毛利率均低于投資預期，導致報告期結算毛利總額大幅減少。

華南一名地產投資人士對第一財經分析，2020年～2022年是房地產拿地成本較高的階段。近兩年入市銷售，剛好趕上樓市低迷階段，售價較低，出現(xiàn)虧損也正常。

對于虧損逐季擴大，萬科在9日晚間的一份投資者關系活動記錄表中稱，一季度是交付結算的淡季，二季度的交付結算規(guī)模要顯著超過一季度，歷史問題帶來的業(yè)績壓力會體現(xiàn)得明顯。例如今年上半年，萬科交付了7.4萬套房子，其中二季度交付了5.6萬套，占比75%。

圖片來源：投資者關系活動記錄表

第二，是公司對部分項目計提了減值。2023年，萬科就已經出現(xiàn)大額減值蠶食利潤的情況。根據(jù)財報，2023年，該公司新增計提存貨跌價準備約34.9億元，影響凈利潤約29.5億元。

第三，是部分非主業(yè)財務投資出現(xiàn)虧損。第四，是部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

此前萬科也在年報業(yè)績會上公開提到，今年將加強大宗交易和股權交易，回款達300億元以上。2024年上半年，萬科已多次“瘦身”出售資產，部分資產的售價遠低于賬面價值。

領展房地產投資信托基金2月20日披露，已完成了對上海七寶萬科廣場剩余50%權益的收購。該筆交易對價僅為26億元，約為評估價的七折。

據(jù)深圳公共資源交易中心5月27日公告，萬科轉讓的深圳灣超級總部基地T208-0053宗地使用權，由深鐵和深圳百碩迎海公司以掛牌價22.35億元聯(lián)合競得。根據(jù)萬科5月底公告，交易標的的賬面值為人民幣40.16億元(含地價建安成本等)，根據(jù)賬面成本計算，這次交易預計影響當期損益約人民幣-17.85億元。

“公司為確?，F(xiàn)金流安全，通過價格折讓加大庫存去化和資產處置力度，導致公司業(yè)績壓力進一步加大。此外還有部分項目計提減值和部分非主業(yè)財務投資出現(xiàn)虧損?！比f科方面稱。

是否影響現(xiàn)金流？

業(yè)績巨額虧損，是否將對萬科的現(xiàn)金流及債務償還，產生相應影響？

萬科在上述投資者關系活動中表示，因為行業(yè)銷售回款在前，結算收入利潤在后的特點，中期業(yè)績數(shù)字大部分體現(xiàn)的是歷史經營結果，對當期現(xiàn)金流不構成影響。

萬科方面還稱，公司上半年借了600多億元，償還500多億元，所以有息負債總體會增長，但是如果看付息債務（含供應鏈融資），整個債務結構其實是有一些優(yōu)化，降低了一些短期的到期的債務。

上半年，萬科已完成多筆公開市場境外債務的兌付。其中3筆境外債的償付，折合人民幣約105億元，3筆境內公司債和中票的償付，合計50億元。下半年，萬科境內公開債券還剩余2筆，合計共43億元。萬科方面稱，針對下半年債務，通過經營端現(xiàn)金流過渡銀團等渠道已有相應償還安排。

除了公開市場債務融資工具，萬科還有部分非標債務。根據(jù)萬科《2023年度第四期中期票據(jù)募集說明書》，截至2022年末，萬科金額排名前十的非傳統(tǒng)融資合計253.82億元，涉及平安銀行中原信托有限公司新華資產管理股份有限公司等多家企業(yè)。其中，新華資產管理股份有限公司的一筆26.25億元的借款將于2024年12月到期。

萬科管理層增持

從5月下旬開始，萬科股價持續(xù)下行。5月24日，該股收盤價還為8.99元/股，截至發(fā)稿，已經僅剩6.59元/股，區(qū)間跌幅超過30%。

股價下跌中報大額虧損之際，萬科管理層計劃增持。根據(jù)披露，萬科骨干管理人員擬自籌資金合計2億元，委托第三方通過信托計劃自愿增持公司A股股票。萬科全職董事監(jiān)事和高級管理人員，集團黨委成員等15人出資額不低于7300萬元，其他骨干管理人員共1847人出資額不超過1.27億元。

萬科在公告中稱，增持目的是基于對行業(yè)和公司未來發(fā)展的長期信心，骨干管理人員擬實施增持計劃以維護股東利益，增強投資者信心。

而這是近十年以來萬科管理層董事第三次增持。第一次發(fā)生在2015年的“寶萬之爭”期間，第二次則發(fā)生在2022年房地產行業(yè)整體進入“寒冬”之時。

根據(jù)年報，截至2023年底，萬科6名管理層合計持有726萬股股票。