作者：鐘黛

“十五天時(shí)間內(nèi)，手房上老我們門(mén)店完成了6單，年輕其中有2單買(mǎi)家為滬九條后新獲得的人盯購(gòu)房資格，剩余4單的千萬(wàn)買(mǎi)家原本在觀望，新政后下定決心入手了”，總價(jià)周即中原地產(chǎn)瑞虹天地分行店長(zhǎng)袁成感覺(jué)到在“滬九條”后成交量顯著上升，房源置換需求釋放。掛牌

袁成所在的滬九條門(mén)店位于上海高端次新房云集的板塊，據(jù)他所述，催火成交在“滬九條”之前，手房上老門(mén)店每個(gè)月大概成交2-3單，年輕而現(xiàn)在半個(gè)月就成交了6單。人盯

5月27日，千萬(wàn)上海市發(fā)布樓市新政（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“滬九條），包括非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限“5年改3年”；非滬籍單身人士的購(gòu)房范圍，由原本的“外環(huán)外的新房及二手房”，再增加了“外環(huán)內(nèi)的二手住房”；取消離異購(gòu)房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定；首套房首付款比例下調(diào)至20%，二套房首付比例下調(diào)至35%等內(nèi)容。截至6月27日，“滬九條”新政已經(jīng)過(guò)去一個(gè)月。

整體來(lái)看，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2024年5月上海二手住宅成交1.71萬(wàn)套，環(huán)比增加5.35%。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，6月絕大部分時(shí)間，上海二手房網(wǎng)簽量都處于高位，甚至有兩天出現(xiàn)單日成交量過(guò)千套的現(xiàn)象堪比樓市大年時(shí)的單日成交量，預(yù)計(jì)6月全月二手房網(wǎng)簽量將超過(guò)2.3萬(wàn)套。

2024年6月上海二手房單日成交量，圖片由上海中原地產(chǎn)向時(shí)代周報(bào)提供

年輕人盯上老破小

伴隨著房?jī)r(jià)泡沫擠出，低總價(jià)“老破小”成了當(dāng)下年輕剛需族的性價(jià)比之選。

在上海內(nèi)中環(huán)間，普陀長(zhǎng)風(fēng)板塊，98年的職場(chǎng)新人山秋因無(wú)法接受遠(yuǎn)距離通勤，近期購(gòu)入了一套“老破小”，“我看了兩個(gè)月的房就買(mǎi)了，感覺(jué)房?jī)r(jià)降到可以夠一夠的程度了”。

山秋對(duì)時(shí)代周報(bào)表示，該套房子合共33.5平方米，總價(jià)從180萬(wàn)元降到165萬(wàn)元，又砍到153萬(wàn)元，折合單價(jià)為4.57萬(wàn)元/平方米，是2016年4月以來(lái)該小區(qū)最低成交價(jià)。山秋付了93萬(wàn)元的首付，公積金沖抵后，每個(gè)月只要還貸兩千多塊錢(qián)，“比整租一室戶便宜”。

一名帶看靜安新城的中介王杰對(duì)時(shí)代周報(bào)表示：“我們最近挺忙的，一房?jī)煞康膽粜唾u(mài)得比較多。前幾年，房貸利率高，限購(gòu)嚴(yán)，很多人想買(mǎi)，但條件不允許。現(xiàn)在各項(xiàng)政策優(yōu)化很多，板塊的房?jī)r(jià)也已經(jīng)下調(diào)了20%-30%，大家感覺(jué)差不多可以出手了?！?/p>

王杰表示，靜安新城最近增加了一些單身看房者，還有很多快結(jié)婚剛結(jié)婚的年輕人在看房，之前在觀望的客戶也出手了?！拔易罱鼊偝山灰粋€(gè)客戶，他前一兩年就在跟我看房子了，當(dāng)時(shí)的預(yù)算大概300多萬(wàn)，只能在附近買(mǎi)到一房，現(xiàn)在已經(jīng)可以買(mǎi)到兩房了?！?/p>

一名靜安新城的業(yè)主對(duì)時(shí)代周報(bào)表示，最近接待了一對(duì)夫妻帶小孩來(lái)看房的，也有父母幫子女看房的，子女剛繳滿了3年社保，獲得了購(gòu)房資格。

靜安新城是一個(gè)大型的動(dòng)遷房社區(qū)，分為十二區(qū)，合共有數(shù)千近萬(wàn)套房子，大部分樓棟房齡超過(guò)20年。6月26日，上海鏈家官網(wǎng)顯示，該小區(qū)二手房近30天帶看了996次。

上海閔行知名“老破小”社區(qū)靜安新城，時(shí)代周報(bào)攝于2024年6月

上海中原地產(chǎn)指出，“滬九條”發(fā)布后，有兩類(lèi)二手房更加好賣(mài)了，一類(lèi)為總價(jià)300萬(wàn)元-500萬(wàn)元的“老破小”，另一類(lèi)是總價(jià)1100萬(wàn)元以上的大面積次新房。

盧文曦對(duì)時(shí)代周報(bào)表示，交易活躍的“老破小”多位于中外環(huán)間，約50多平方米60多平方米，兩房戶型。交易活躍的板塊包括寶山區(qū)的共康泗塘閔行區(qū)的金虹橋徐匯區(qū)的華涇，這些區(qū)域發(fā)展較早，已形成成熟的居住區(qū)。

就“老破小”受歡迎的原因，盧文曦對(duì)時(shí)代周報(bào)分析道，同等預(yù)算，買(mǎi)新房只能買(mǎi)在郊環(huán)以外，而買(mǎi)老破小可以買(mǎi)在中環(huán)附近中外環(huán)間，“配套相差得不止一點(diǎn)點(diǎn)”。

帶看靜安新城的一位中介對(duì)時(shí)代周報(bào)表示，盡管“老破小”的掛牌價(jià)已經(jīng)下調(diào)了很多，但是掛牌量較大，只要是誠(chéng)心買(mǎi)，還能坐下來(lái)和業(yè)主談價(jià)。多名買(mǎi)家對(duì)時(shí)代周報(bào)表示，他們并不認(rèn)為“老破小”的價(jià)格已經(jīng)見(jiàn)底了，但是只要買(mǎi)得起，能夠滿足自己當(dāng)下的需求就好。

促進(jìn)置換需求

剛需入市，不少業(yè)主亦將置換計(jì)劃提速，高總價(jià)段的房子也更好賣(mài)了。

在靜安新城，王錚夫婦計(jì)劃將住了十年房子賣(mài)出用于置換。他們對(duì)時(shí)代周報(bào)表示：“我們現(xiàn)在的房子大約60多平雙南戶型，一家三口住，東西太多了。想換一套更大的房子，最好有電梯。在這一帶住習(xí)慣了，計(jì)劃換到隔幾條馬路的更高檔的小區(qū)。”

王錚夫婦稱(chēng)，手上的房子是最近才掛牌的，想趁著“滬九條”后的這波行情賣(mài)掉。而其掛牌價(jià)較十年前的買(mǎi)入價(jià)已翻番。

同在靜安新城的李敏夫婦，則選擇“割肉”百余萬(wàn)賣(mài)房用于置換。李敏夫婦稱(chēng)，家里老人身體不好，想接過(guò)來(lái)一起住，再加上小孩要上學(xué)，想置換一套更大更新的房子，總價(jià)預(yù)算約八九百萬(wàn)，“滬九條之后，已經(jīng)有兩個(gè)同事趁機(jī)把房子賣(mài)掉了，也帶動(dòng)了我們的換房念頭”。

“我們這套房子是2021年底成交的，2022年10月份搬進(jìn)來(lái)，才住了一年多。買(mǎi)入的時(shí)候，房子總價(jià)是530多萬(wàn)元，中介費(fèi)花了10萬(wàn)元，裝修費(fèi)用花了40萬(wàn)元，成本合計(jì)約580萬(wàn)元?！?/p>

“6月初的掛牌價(jià)是480萬(wàn)元，沒(méi)啥人看房。一個(gè)星期之后，我們就把掛牌價(jià)降到了450萬(wàn)元。降價(jià)賣(mài)，我們心里也很難受，但是要尊重市場(chǎng)規(guī)律?！崩蠲舴驄D稱(chēng)。

不過(guò)，中介評(píng)價(jià)稱(chēng)，李敏夫婦在市場(chǎng)低點(diǎn)置換，新購(gòu)置房子的價(jià)格也會(huì)降低，不算虧。

時(shí)代周報(bào)采訪了解到，以往，由于上海二套房的首付比例較高，置換客的通常選擇是，先將手里的房子賣(mài)出，再買(mǎi)入心儀的房子。而“滬九條”提出，商貸二套首付下限由50%降為35%。得益于此，部分置換客可以選擇先買(mǎi)入心怡的房子，再將手中的房子慢慢賣(mài)出，尋找談得攏的買(mǎi)家。

中原地產(chǎn)某門(mén)店店長(zhǎng)袁成對(duì)時(shí)代周報(bào)舉例道，其近期接待的一個(gè)二胎家庭，即是選擇先買(mǎi)了一套總價(jià)千萬(wàn)的三房戶型，后續(xù)再找機(jī)會(huì)把手中原有的小房子賣(mài)掉。他感覺(jué)到，“滬九條”之后，買(mǎi)家置換的可能性更大了，置換的操作更便利了。此外，其門(mén)店還接待了一名高級(jí)白領(lǐng)，外地籍單身，由于“社保五改三”而具備了購(gòu)房資格，最終買(mǎi)了一套總價(jià)800萬(wàn)元的小兩房。

袁成總結(jié)道，“滬九條”之后，門(mén)店房源的成交周期縮短了，由之前的動(dòng)輒半年時(shí)間縮短到了如今的一兩個(gè)月，有總價(jià)千萬(wàn)的房子掛牌一周就成交。目前，門(mén)店代理的二手房的掛牌量和掛牌價(jià)較為平穩(wěn)。

他表示，新政迄今門(mén)店的咨詢量和帶看量還處于穩(wěn)步增長(zhǎng)的狀態(tài)。店里有21個(gè)人，但是還是人手緊張，忙不過(guò)來(lái)，計(jì)劃再招5-8個(gè)人。

（文中山秋王杰李敏王錚均為化名。）